Mietspiegel; Anforderung

Ein Mietspiegel gibt Ihnen einen Überblick über die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt beziehungsweise Gemeinde. Er enthält Anhaltspunkte dafür,

• ob ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist,
• ob die Miete bei einer Wiedervermietung zulässig ist, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse gelten,
• ob die Miete grundsätzlich angemessen ist (außerhalb des Geltungsbereichs der sogenannten Mietpreisbremse).

Der Mietspiegel weist auf der Grundlage von Nettokaltmieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, die Durchschnittsmiete nettokalt (ortsübliche Vergleichsmiete) in Euro pro Quadratmeter monatlich aus. Diese Vergleichsmiete kann für jede einzelne Wohnung höher oder niedriger ausfallen. Die Kriterien dafür sind im Mietspiegel aufgelistet.

Entscheidend können beispielsweise sein:

• Wohnungsgröße
• Baualter
• Wohnlage
• energetischer Modernisierungszustand und
• Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel Zentralheizung, Einbaumöbel, Parkettboden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann von der aktuellen Marktmiete abweichen.

Mietspiegel werden von den Städten/Gemeinden und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter, beispielsweise Mieterverbände, Haus- und Grundbesitzervereinigungen, erstellt. Eine Stadt/ Gemeinde soll einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht. 

Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern gilt seit 1. Juli 2022 eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln. Städte, die aufgrund dieser Verpflichtung erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel erstellen, müssen diesen bis 1. Januar 2024 erstellen und veröffentlichen.

Mietspiegel sollen in der Regel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden.

Mietspiegel gibt es in vielen größeren Städten und Gemeinden.

Regionale Ergänzung (Redaktionell verantwortlich: Stadt Fürth)

Der Qualifizierte Mietspiegel (Stand: 1. April 2023) macht die Mietsituation auf dem freien Wohnungsmarkt transparent und nachvollziehbar und kann gegen Zahlung einer Schutzgebühr von drei Euro je Ausgabe zuzüglich Porto als Broschüre/n online bestellt werden. Das Zahlenwerk soll mit Anwendungsbeispielen Mietern und Vermietern die Möglichkeit geben, sich über Fragen der Miethöhe gütlich zu einigen.

Hinweis: Das Vervielfältigen und Kopieren des Mietspiegels ist ausdrücklich nicht gestattet. Benötigen Sie mehrere Exemplare, bestellen Sie diese bitte als Broschüre.

Der Qualifizierte Mietspiegel, der zum 1. Dezember 2020 fortgeschrieben wurde, trägt dazu bei, die Mietsituation auf dem freien Wohnungsmarkt transparent und nachvollziehbar zu machen. Er bezieht sich ausschließlich auf Mietwohnungen und vermietete Häuser mit Wohnflächen zwischen 25 und 150 Quadratmeter. Vom Mietspiegel sind nicht erfasst:

• Preisgebundene Wohnungen und Sozialwohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein vorliegen muss;
• Wohnraum in einem Wohnheim, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft;
• Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist;
• kurzzeitig vermietete Wohnungen (maximal drei Monate, Ferienwohnungen);
• überwiegend möbliert vermieteter Wohnraum;
• Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind oder verbilligt vermietet sind.

Weitere Gründe für einen Qualifizierten Mietspiegel sind, dass das Zahlenwerk mit Anwendungsbeispielen Mietern und Vermietern die Möglichkeit geben soll, sich über Fragen der Miethöhe gütlich zu einigen. Streitigkeiten zwischen Vertragsparteien aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermieden und Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert werden. Den Gerichten soll er zudem die Entscheidung in Streitfällen erleichtern.

Mietspiegel können in der Regel ohne weitere Voraussetzungen eingesehen werden.

Erkundigen Sie sich in der Stadt/Gemeinde, in der die betreffende Wohnung liegt, ob ein aktueller Mietspiegel verfügbar ist.

Seit 1. Juli 2022 sind alle einfachen und qualifizierten Mietspiegel kostenfrei im Internet zu veröffentlichen.

Regionale Ergänzung (Redaktionell verantwortlich: Stadt Fürth)

Das Gesetz und die Mietspiegelverordnung unterscheiden zwischen (einfachen) Mietspiegeln und qualifizierten Mietspiegeln.

Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und ist von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Er muss spätestens nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden.

• § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung - MsV)
• § 21 Zuständigkeitsverordnung (ZustV)

• Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln (diese Broschüre wird in Anpassung an die neue Rechts-/Verordnungslage überarbeitet)
• Informationen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zum Mietspiegel
• Informationen der Bundesregierung zur Mietspiegelreform
• Bundesgesetzblatt – Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)

• Beratungshilfe; Beantragung (BayernPortal)
• Kriegsopferfürsorge; Beantragung (BayernPortal)
• Mietspiegel; Übermittlung von Daten